Alquiler con Opción a compra!

El 2020 se augura como un año de más alquileres y menos ventas… Las exigencias de los bancos para evitar riesgos. La dificultad para acceder a las hipotecas, la inestable situación del mercado laboral y la situación económica general, hacen que más personas necesiten VIVIR DE ALQUILER. En estos momentos es cuando se vuelven a plantear los ALQUILERES CON OPCIÓN A COMPRA. Permite a los propietarios mantener el precio de venta y a los inquilinos a hacer un ahorro del alquiler, invirtiéndolo en la cas. Veamos cómo funciona.

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¿Que es el alquiler con opción a compra?

Podríamos decir que es como una compra aplazada. El alquiler con opción o derecho a compra es un contrato entre particulares con un subcontrato aplazado en el tiempo que implica una situación de alquiler primero y una futura compra.  De esta forma las personas que no pueden acceder aún a un préstamo hipotecario, pueden utilizar los pagos mensuales como parte de pago del precio final. En el primer plazo que se acuerde, se harán pagos de renta ordinarios y llegado el plazo final, éste tiene prioridad de compra al precio que se ha acordado. En esta fecha se descontarán todas o parte de las mensualidades entregadas. 

Legalmente, el Tribunal Supremo afirma que es un precontrato, por el que, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal, es decir; el de compraventa. Si decide hacerlo, tendrá que cumplirse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

En la práctica es un acuerdo beneficioso para ambas partes: El inquilino comienza a hacer un ahorro en cuotas para la posible compra de su vivienda y el propietario mantiene la casa habitada, con unos pagos mensuales y en algunos casos una prima como seguro de la compra. 

En este tipo de acuerdos todo vale. Con esto me refiero que las condiciones dependen exclusivamente de los intereses de las partes y la negociación a la que lleguen.Vamos a desglosarlo: 

1. Fianza o prima: El contrato puede tener una fianza de algunos meses o una cantidad fija más grande que implique a los inquilinos a comprar la vivienda en un futuro. Cuanto mayor sea la “entrada” más asegurada está la compra, porque ese dinero, si el inquilino finalmente no compra, entonces perderá el dinero.
2. Cuotas o mensualidades: Las rentas mensuales no tienen porqué ser más altas o menos, es un acuerdo al que llegarán ambos. Pero al mismo tiempo es una herramienta de negociación, cuanto más dinero reciba el propietario, puede que más dispuesto esté a hacer el contrato. 
3. Plazo de compra:  También depende de lo buen negociador que sea cada parte. No existen mínimos ni máximos legales. Por lo general la gente acuerda entre uno y 5 años.
4. Porcentaje de amortización de las rentas:  Más de lo mismo, cada persona conoce sus finanzas y dependiendo del interés que tenga el propietario por ganar más o menos dinero pueden acordar que cada renta se descuente completa a la hora de la compra o un porcentaje. Cuanto más dinero puedas descontar del alquiler más interesante te será como inquilino.

¿Qué cláusulas debe ser tener el contrato de alquiler con opción a compra?

Dado que no es un contrato típico ni está regulado por la ley, ambas partes deben tener las garantías por escrito. Aunque no esté regulado, se reconoce tanto por el reglamento hipotecario como por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Para que un contrato de este tipo tenga validez frente a un Juzgado o el Tribunal supremo, debe tener al menos dos DATOS FUNDAMENTALES: Lo que se denomina objeto de contrato (la vivienda en cuestión) y el precio de venta. En este contrato quedará reflejado que el propietario cederá el derecho de adquirir la vivienda al inquilino en un plazo y precios especificado.  Además quedará constancia de las cantidades a pagar mensualmente y el porcentaje que se descontará al momento de la compra. También es fundamental detallar si hay prima o “entrada” y que ocurre con ella cuando finaliza el contrato y se decide comprar o no la vivienda. 

Nuestra recomendación es que incluya toda esta información: 

Contrato de alquiler con opción a compra.

• Plazo inicial de arrendamiento. 
• Período en el cual puede ejercer su derecho y plazo máximo.
• Importe mensual de la renta. 
• IMPORTANTE: Quién pagará llos gastos de la comunidad, derramas e incluso impuestos. 

Contrato de compraventa de la opción.

• La voluntad expresa de que llegada la fecha de compra o durante el período especificado, el propietario se obliga a venderle la vivienda al inquilino. 
• Precio FIJO de venta del inmueble.
• Porcentaje (fijo o variable) de las cuotas de renta pagadas hasta el momento de la compra a descontar del precio final de venta.
• Cantidad de la entrada inicial aportada por el inquilino (en caso de haber) por el derecho a la compra, suele ser el 10% como mínimo del valor de la vivienda. 

Cuestiones importantes sobre el contrato de alquiler con opción a compra

1. Para el propietario siempre es más conveniente pedir un dinero de entrada. Esto afianzará más la necesidad de compra del inquilino para no perder dinero. 
2. Recuerda que el contrato está sujeto al LAU, por lo que el inquilino puede permanecer en la vivienda por el plazo que establece la ley, aunque no lo compre. 
3. Si el inquilino quiere, puede prorrogar el contrato de alquiler, sin embargo la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
4. El propietario se obliga a no rescindir el contrato, ni ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.
5. El inquilino goza de exclusividad en la compra del inmueble mientras dure el plazo pactado para ejercer su derecho de compra.
6. Lo ideal para ambas partes es que la compra se efectúe en los primeros dos años. Así el inquilino no se verá perjudicado con la fluctuación de los precios del mercado y el propietario podrá olvidarse de la vivienda antes. 
7. En cuanto a precios, el de venta en FIJO y el de alquiler siempre puede variar por años según el IPC.
8. Otra cláusula que sugerimos es la pérdida del derecho de compra y de la prima o entrada, en casos de retraso en los pagos del alquiler en más de dos meses. 
9. Al ser un contrato con subcontrato de alquiler, puedes o no inscribirlo en el registro de la propiedad. Es otro acuerdo al que tienen que llegar las partes. 
10. Estos contratos están sujetos a los ITP (impuestos de transmisiones patrimoniales) con lo que hay que tener presente los gastos que pueden surgir: 

• En el caso de poner sólo el plazo y el precio, mientras dure el alquiler, el arrendatario podrá deducirse el alquiler y el propietario está obligado a declarar lo percibido por este. Al momento de la venta de todas formas el vendedor está obligado a declarar las ganancias obtenidas y el inquilino a deducirla.
• En los casos que hay un pago inicial o entrada también se declaran como ganancias, pero el inquilino no puede desgravarlas. 

De cualquier forma, siempre se puede deducir del IRPF en concepto de adquisición de inmueble como en una compra venta normal, tanto el importe de la prima como los alquileres mensuales aportados.

Si con toda esta información aún necesitas ayuda o un NEGOCIADOR EXPERIMENTADO, tanto propietario como interesado, no dudes en llamarnos sin compromiso.

Algunas de nuestras viviendas también podrían aceptar la opción de compra. Échale un vistazo a nuestra cartera y consúltanos.