Todo el mundo habla del famoso ITP a la hora de comprar y los compradores suelen tener bastante claros los gastos que les toca porque si es cierto que son más altos que los del vendedor, sin embargo casi nadie piensa en los gastos de vender. Así que si vas a poner en venta tu casa en 2020, más te conviene coger calculadora o venir a la oficina para que te ayudemos a sacar cuentas.
Uno de los pasos que tenemos en cuenta a la hora de hablar con un propietario sobre la intención de venta de la vivienda es que tenga en cuenta los gastos que implica la venta porque cada situación es diferente pero se puede sacar una estimación de lo que le tocará pagar al vender.
Los años de experiencias en el sector nos han llevado a escribir esta entrada que creemos que puede ayudar a muchos y evitar sustos en notaría e incluso al salir de ella, y ya que nos ponemos vamos a empezar desde el principio… que es como debe ser, no?
Desde el momento en el que decidimos poner a la venta nuestro inmueble surgen los primeros gastos que aunque no son relevantes, han de ser tenidos en cuenta. Luego llegan los que en general son optativos y pueden ser más o menos necesarios y por último los de notaría y registro que son los últimos, si haz hecho los deberes o una agencia profesional ha llevado la venta de tu inmueble.
Gastos a prever según aparición:
Me ha parecido más útil ordenarlo según aparición ya que puede que estés en el final de la compra venta o al inicio, en este último caso será mejor que hagas bien los números ya que puedes tomar mejores decisiones…
Si ya estás con arras o en notaría igual puede que te vengan bien algunos datos importantes, para que no te pillen por sorpresa si no te lo avisó la agencia o si lo has hecho por tu cuenta…
1) Gastos que aparecen antes de empezar con la venta de tu casa.
La ley exige que el vendedor provea al comprador de ciertos documentos y es probable que no los tengas o ya estén caducados. Toma nota EMOJI!! DEDO ABAJO
Cédula de Habitabilidad
El primero que te van a pedir, ya sea que vendas o alquiles es la cédula de habitabilidad, ya que sin ella se supone que no es APTA para vivir.
Dependiendo de los años que tenga el inmueble puede que ya esté caducada, así que asegúrate de que no lo esté o pide cita para conseguirla porque lleva tiempo.
Empieza con los trámites lo antes posible. Imagina que pones tu piso a la venta y, dos semanas después, encuentras comprador. Necesitas la cédula o el proceso se podría complicar.
El importe de la cédula depende de los metros cuadrados del inmueble, los honorarios del aparejador o arquitecto técnico y la urgencia con la que lo solicites.
En Alicante hay varias empresas y profesionales que lo hacen en 24 horas, pero para que vayas poniendo en tu lista, te dejamos la tabla de valores APROXIMADOS al dia de hoy en Alicante.
El CEE o certificado de eficiencia energética.
El segundo gasto que aparece es este, no se firma en notaría si no lo tienes y también hay empresas que lo hacen en 24 horas en Alicante. Nosotros incluso te lo damos GRATIS! cuando nos dejas tu inmueble en exclusiva.
Según la ley deberías tenerlo antes de poner tu inmueble en alquiler o venta, por eso en muchos anuncios verás que pone “certificado de eficiencia energética en trámite”, con eso puedes tener un pequeño margen de tiempo para presentarlo si te lo exigieran. Los profesionales del sector lo sabemos bien, ya que la administración ha tomado medidas iniciando expedientes por su falta tanto a agencias como a propietarios.
Esta es la razón principal para que lo consigas lo antes posible. El coste del certificado de eficiencia energética depende de la superficie del inmueble y nuevamente de los honorarios que te cobre el técnico. Suele estar entre los 90 y 150 euros, aproximadamente hoy en Alicante.
Las multas por incumplir la normativa, van desde los 300 a los 6000 euros.
Reportaje Fotográfico profesional (optativo)
Los siguientes “gastos” no son obligatorios y yo prefiero llamarles “inversión”, ahora te detallo el porqué.
Cualquiera puede vender un inmueble, pero será más facil o más dificil dependiendo de los conocimientos que tenga en muchos sentidos. Por ejemplo a la hora de hacer fotos.
Recuerdas eso que dice “una imagen vale más que mil palabras?”. Pues en este caso también aplica, porque las imágenes o fotografías que usess para anunciar tu vivienda en portales, web, redes sociales y en general en internet, marcarán la diferencia primero respecto de las demás viviendas a la venta y segundo de la primera impresión que van a tener tus potenciales compradores. Este es el primer contacto que tienen con tu inmueble y más vale que al menos despierte su atención, porque sino entrarás en la guerra de precios y eso no nos interesa….
Si reconoces que no eres buen fotógrafo tienes dos opciones: Contratar a un fotógrafo profesional; en ese caso pídele que te enseñe fotos de otras VIVIENDAS, no es lo mismo sacarle fotos a una casa que a personas o paisajes y eso en las fotos se nota. La segunda opción es que lo hagas a través de una inmobiliaria en cuyo caso volvemos a lo mismo, asegúrate de que las fotos que hagan sean profesionales, eso puedes comprobarlo tu mismo en su web o anuncios de portales.
Si optas por la opción de venderlo tú mismo, el coste de un fotógrafo profesional para una sesión única suele costar entre los 120 y 250 euros dependiendo de las habitaciones, metros cuadrados de la vivienda y si tiene exteriores… Puede que en internet los encuentres más económicos pero por favor asegúrate de que sean de buena calidad…
Nosotros lo incluimos de forma GRATUITA cuando contratas en exclusiva, y sin exclusiva podemos enviarte a nuestro fotógrafo que hace buenos precios por ser nuestros clientes.
Home Staging o Puesta en escena (optativo)
Este concepto americano ya está entrando en nuestro mercado como una de las mejores opciones para DIFERENCIARTE del resto de inmuebles. No es nada complicado pero hay que tener buen gusto y conocimientos de diseño para empezar, además de las herramientas necesarias.
La palabra Home Staging o puesta en escena se utiliza para hacer referencia al conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario, que aunque están apareciendo ahora en Alicante y España en general, ya existe desde hace más de 30 años en otros países. El objetivo principal es potenciar las ventajas de tu inmueble y mejorar la imagen para producir sensaciones agradables en los potenciales compradores.
Con ello conseguimos reducir el tiempo de venta e incrementar el valor de mercado. Si lo piensas bien ocurre con todo lo que se vende… por ejemplo un Muffing o cupcake, en esencia es una magdalena de toda la vida, pero tiene un mejor márketing y elementos diferenciadores que hacen que suba su valor.
En el caso de que contrates la exclusiva con nosotros, estudiaremos qué necesidad tiene tu vivienda y dependiendo del presupuesto necesario también podemos incluirlo GRATIS.
Si decides venderlo tú mismo, también te facilitaremos nuestro contacto, que te aseguro que notarás la diferencia y el resultado será óptimo… sí, tambien te harán precio especial por ser cliente nuestro 😉
Tasación o pre-tasación (optativo)
El tercer y último gasto también es muy importante, ya que en general las viviendas se venden con hipotecas. Los bancos a día de hoy ya no están dando el 100%, así que es fundamental que el comprador cuente con al menos el 32% del valor de la vivienda. Sí, el 32%, esto es el resultado de sumar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o IVA en caso de obra nueva que es el 10%, más el 20% como mínimo, que generalmente no te da el banco y el 2% de gastos de notaría.
Muchas veces los propietarios ponen el precio según compraron ellos, según el vecino dice que vendió, según lo que ha invertido en reformas… pero nada de ello es relevante. Sólo el valor de tasación puede darnos una mejor idea para saber si vamos a VENDER o ESTAR A LA VENTA. Sí, cuando el precio de venta de tu inmueble está muy por encima de la horquilla que marca el mercado, estarás “a la venta” y tu inmueble será para hacer turismo o ayudar a otros a vender, y si está por debajo, perderás dinero… así que una tasación puede costarte entre 150 y 400 euros.
Una vez más si trabajas en exclusiva con nosotros también en GRATIS. Si prefieres hacerlo sin exclusiva o venderlo tú mismo, también podemos contactarte con nuestro tasador y también tendrás precio amigo 😉
Otro dato importante es las tasadoras oficiales: ATENCIÓN, éstas valoraciones son útiles en el caso de haber heredado una vivienda o tener que venderla por divorcio. Para el juez es válido, sin embargo no es tán precisa como la de un agente, primero porque a pesar de tener en cuenta aspectos básicos como la ubicación, los metros, la altura, el estado de conservación y la tipología, no tienen en cuenta las últimas ventas y el agente sí las conoce, por lo que podrá darte un precio más acertado.
Además de que una tasadora oficial costará por encima de los 300 euros y las inmobiliarias o agentes profesionales pueden incluirla en los honorarios como comentamos antes.
2) Gastos después de la publicación.
Libre deuda de la Comunidad de propietarios:
Un nuevo documento que anteriormente no se pedía y ahora además de exigirlo es de pago, es el certificado de estar al corriente de la comunidad de propietarios. Tiene que emitirlo el administrador de fincas, suelen tardar al menos 3 días para dártelo y el mínimo que he oído en Alicante es de 50 euros.
Ojo con las derramas porque si las hay pendientes el propietario tiene que pagarlas íntegras o dejar constancia en la notaría de que el comprador está en conocimiento del saldo pendiente.
Este documento generalmente tiene una validez de 2 semanas por lo que es recomendable solicitarlo cuando ya tienes fecha de notaría, sólo unos días antes por si hubiera algún imprevisto y no se pudiera firmar.
Último recibo de IBI y basuras.
Con este impuesto suelen haber dudas, porque depende de la fecha en la que vendas la vivienda puede que te corresponda pagar una parte o puedes no querer pagar lo que no vas a utilizar, pero en definitiva siempre se llegan a acuerdos.
En general si ya está pagado el propietario le entrega el documento sin más, pero en algunas ocasiones y estando en todo su derecho, los propietarios quieren recuperar una parte de ello, ya que la vivienda será disfrutada por el nuevo comprador. En estos casos el TRIBUNAL SUPREMO ordena que la parte vendedora puede REPERCUTIR parte del impuesto a la parte compradora.
Comprobante de pago de todos los servicios.
Otra documentación que también se exige a la hora de firmar en notaría es estar al corriente de pago de todos los servicios que tenga la vivienda. Todos los que estén dados de alta. Aunque no debería importar ya que la deuda corresponde al titular del servicio y no de la vivienda, estás obligado a presentarlo para que el nuevo propietario pueda hacer los cambios de titularidad a su nombre.
Comisión de la inmobiliaria u honorarios de gestión.
Cada agente o inmobiliaria puede tener un procedimiento diferente, aunque si usas sus servicios tendrás que pagarlo antes o después.
Nosotros y en general las inmobiliarias con experiencia cobramos el 50% a la firma del contrato de arras. Aunque se especifique en los contratos y sea justo, muchos propietarios creen que al caerse una operación después de arras no tienen que pagar nada. Independientemente de la causa por la que se haya caído la operación, el propietario se queda con el dinero de la reserva o arras porque así lo establece la ley, sin embargo el trabajo del agente o compromiso en ENCONTRAR UN COMPRADOR y las causas no son imputables a las inmobiliarias por lo que deben cobrar la parte correspondiente al trabajo que ya han realizado.
Lo habitual es que en la misma notaría luego de la firma, la parte vendedora pague el 50% restante de los honorarios.
3) Gastos después de notaría.
Para concluir y dormir tranquilos, debemos cancelar los gastos de impuestos que competen al vendedor.
La Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal es el importe que tienes que pagar cuando haces una transmisión de tu patrimonio, en este caso un inmueble. Una curiosidad es que este impuesto se calcula sobre el valor del suelo y no sobre lo que hay construido encima, es decir que lo que graba es el suelo. Este cálculo puedes hacerlo tu mismo con los datos que aparecen en el recibo del IBI, donde pone “VALOR CATASTRAL DEL SUELO” y del coeficiente de revalorización del suelo en ese municipio.
Aquí tenemos un pequeño truco… En España tiene la obligación de pagarlo el VENDEDOR, salvo que el propietario no resida en España, en cuyo caso debe abonarlo el comprador…
IRPF o Plusvalía Estatal
Este impuesto corresponde a la diferencia de precio que existe entre el valor de compra y el incremento que se haya producido al venderlo.
Si has obtenido una ganancia, HACIENDA se tiene que quedar con parte de ella.
Para hacer el cálculo necesitas el valor de transmisión, que es el que figurará en la escritura, por lo que ya lo tenemos y el valor de adquisición, que es más complicado porque debes incluir los rendimientos que hayas obtenido si lo alquilaste, las mejoras o reformas si las hiciste, los gastos y tributos que has pagado, etc. Lo mejor es que lo veas con tu gestor, pero a grandes rasgos aquí tienes los porcentajes:
La plusvalía a pagar se calcula por tramos y porcentajes…
- El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
- El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
- El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Seguro que ya estás llamando a emergencias si te dio un ataque al corazón… pero, puede que si te digo que hay EXENSIONES, vueltas a recuperar el aliento.
Una de ellas es la edad, si tienes más de 65 años, no pagas !
Si NO es tu VIVIENDA HABITUAL y las ganancias van a un plan de renta vitalicia, tampoco pagas!!
Si compras otro inmueble ANTES de 2 AÑOS, y lo destines a vivienda habitual, no pagas!!
Cancelación Hipoteca
Si tenías una hipoteca por terminar de pagar, que suele ser la mayoría de los casos y no se subrogan los nuevos compradores, hay que cancelarla y eso conlleva gastos. Incluso aunque ya hayas terminado de pagarla, es muy probable que no hayas cancelado el préstamo en el registro de la propiedad, y ese es otro gasto que tendrás que pagar para poder dormir tranquilo.
Tanto si lo haces tu, como si se lo das a un gestor, el camino es el mismo aunque varían un poco los gastos.
Tu banco tiene que darte el certificado de saldo cero, si bien el Banco de España dice que tu banco debería darte el documento GRATIS, algunos bancos cobran hasta 100 euros por facilitarte el papelito…Con este documento, tú y tu banco debéis ir al Notario y firmar la cancelación de la hipoteca, trámite que tampoco debería costarte nada según el Banco de España.
Al salir de notaría con la firma de la cancelación, tienes que recoger en Hacienda el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados que es gratis…y con sendos documentos en el Registro de la Propiedad solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.
La broma te puede costar hasta 600 euros si decides que lo hagan por tí, y bastante menos si lo gestionas tu mismo.
En resumen:
Tengo que reconocer que si llegaste hasta aquí debes tener la cabeza como un bombo. Como normalmente un particular sólo hace compraventa de inmuebles en muy contadas ocasiones en la vida, suele ser muy abrumador tener que sacar tantos cálculos y llevan mucho tiempo. Esta es la razón principal por la que siempre digo “zapatero a su zapato”… Déja que los profesionales te ayudemos con lo que hacemos a diario y tú dedícate a disfrutar de tu tiempo como más te guste.
No obstante, si lo que quieres es AHORRAR DINERO, puedes hacerlo todo por tu cuenta, aunque si cometes el más mínimo error de cálculo puede que acabes perdiendo más que tiempo… y ya sabes que Hacienda no tiene amigos…
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