1. ¿Qué significa nuda propiedad y qué condiciones tiene?
La NUDA PROPIEDAD es un término que empieza a oirse especialmente después de una crisis o situaciones como la reciente pandemia de COVID 2019. Una COMPRA VENTA DE INMUEBLE suele hacerse directamente en NOTARÍA, donde la parte propietaria VENDE LA VIVIENDA y el comprador RECIBE LAS LLAVES Y EL USO Y DISFRUTE DE LA MISMA. La diferencia entre la VENTA DE VIVIENDA y una VENTA DE NUEDA PROPIEDAD, recae en esta última parte. En el caso de NUDA PROPIEDAD NO SE ADQUIERE EL USO Y DISFRUTE HASTA QUE LA PROPIEDAD FALLECE.
PARA QUIEN ES INTERESANTE UNA VENTA DE NUDA PROPIEDAD?
En principio es interesante para una persona mayor sin ahorros que vive de una pensión porque ha invertido todo su dinero en la casa familiar. Si vendiera la vivienda con la opcion de NUDA PROPIEDAD, podría seguir viviendo en ella hasta el final de sus días. Disponiendo así de un lugar donde vivir, sólo pagando los gastos de mantenimiento y con una liquidez que le servirá para vivir más cómodamente.
2. ¿Qué pueden hacer las partes mientras dura la nuda propiedad?
Para que exista la nuda propiedad sobre un bien tiene que existir un derecho de usufructo sobre el mismo.
-
- El COMPRADOR, se convierte en NUDO PROPIETARIO, es decir, el propietario del bien, pero no tendría el uso y disfrute de la vivienda.
- El VENDEDOR, se convierte en USUFRUCTUARIO, por el contrario, tiene el uso y disfrute, pero no la propiedad.
- El comprador solo puede disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo, que normalmente coincide con la muerte del vendedor (usufructo vitalicio).
- El comprador no puede alquilar la vivienda, porque el vendedor seguirá en ella, pero sí puede vender la nuda propiedad a un tercero. Lo que normalmente se conoce como hacer un pase.
- El vendedor en cambio sí, puede alquilar la vivienda a un tercero y obtener una renta, la cual será íntegramente para él, e incluso también puede vender el usufructo.
3. ¿Cuál es la situación para el nudo propietario o comprador?
El comprador tiene que tener en cuenta que la inversión es MEDIO O LARGO PLAZO, si bien se suele comprar a una persona con una esperanza de vida corta… hay personas que viven muchos años!!!
En el caso de que el nudo propietario tuviese problemas de liquidez, tiene el derecho a poder vender de nuevo su nuda propiedad, respetando siempre el usufructo en vigor.
4. ¿Qué derechos y obligaciones tiene el vendedor ?
La persona que vende la nuda propiedad de una vivienda conserva el uso y disfrute de la misma hasta su muerte, normalmente asumiendo los gastos de servicios de suministros y mantenimiento de la vivienda como gas, luz, agua, el IBI, administración de fincas, etc.
La desventaja para el vendedor es que el precio de venta siempre será inferior al valor real de la vivienda ya que el comprador no dispondrá de la vivienda hasta su fallecimiento. El cálculo es un acuerdo entre las partes, que normalmente surge del valor de mercado menos la esperanza de vida del vendedor. La gran ventaja es siempre que el vendedor adquiere liquidez sin tener que moverse de su casa.
5. ¿Qué pagos e impuestos afrontan el vendedor y el comprador de una vivienda de nuda propiedad?
En general el comprador se hará cargo de los gastos normales de mantenimiento y el vendedor de los que se relacionan con el uso de la propiedad.
En cuanto a la hora de la notaría, igual que en cualquier compraventa, el comprador pagará los gastos de notaría, registro e impuestos, normalmente el impuesto de transmisiones patrimoniales. Además, cuando fallezca el usufructuario tendrá que hacer frente a los gastos de registro e impuestos asociados al fin de usufructo y a la adquisición del pleno dominio de la propiedad (ITP). También debe ocuparse de los gastos derivados de la comunidad de vecinos y posibles derramas.
Por su parte, el usufructuario se hará cargo de gastos ordinarios de uso, como luz, agua, gas, teléfono, además del pago anual del IBI. Como transmitente, tiene que abonar IIVTNU (antigua plusvalía) a fecha de la transmisión y si ha tenido ganancias patrimoniales en la venta de la nuda propiedad deberá declararlo en el IRPF.
Normalmente vendedor y comprador se reparten los gastos del seguro de la casa. El primero tendrá que hacerse cargo del contenido y responsabilidad civil, y el nudo propietario lo hará del continente.
YS Real Estate cuenta con equipos especializados en asesoramiento y cuantificación de valores de transmisiones de nuda propiedad. Si estás interesado en conocer el valor de transmisión de la nuda propiedad de una vivienda, ponte en contacto con nosotros aquí.
*<a href=’https://www.freepik.es/fotos/mano’>Foto de Mano creado por jcomp – www.freepik.es</a>